宽松政策频出刺激港A内房股集体上扬。

港股方面，截止发稿，旭辉控股集团涨超10%，碧桂园、时代中国涨超9%，合景泰富、富力地产、新城发展涨超7%，龙湖集团、宝龙地产等跟涨。

A股方面，新华联、南国置业逼近涨停，栖霞建设、新城控股涨超7%，苏州高新、保利发展等跟涨。

消息面上，苏州市区全域调整外地人购买首套房政策，不再需要出示社保证明或个税证明；另外，有消息称广州放宽限价政策，新房备案价可上浮10%、下浮20%。据统计，截至目前，在各地方政府发布的宽松措施中，有至少24个城市允许子女购房可提取父母住房公积金账户余额，且父母可作为共同还款人参与还款。

另外，根据中指研究院监测，今年以来全国已有超250个省市优化调整政策超700次，尤其是4-6月政策密集出台，7-8月各地因城施策有所放缓。9月以来，各地因城施策节奏略有加快，一二线城市政策有所跟进。

事实上，房地产自8月底至今涨幅已达 16.18%。9 月初至今 A 股市场上涨推动的核心板块就是房地产。

社融改善有限，稳地产仍需发力

8 月金融数据中，社融增量2.43万亿元，比上年同期少增5571亿元。社融存量同比增长10.5%，前值10.7%。M2增长12.2%，前值12%；M1同比增长6.1%，前值6.7%。社融增速出现连续两个月回落。

从社融来看，一是政府债券和企业债券是拖累社融主因，在财政发力前置的背景下，政府债券对社融的支撑减弱在预期之内；二是人民币信贷和表外融资对社融的支撑边际有所增强。

从信贷来看，一是稳增长政策发力显效，基建增速被拉动，企业信贷明显回暖；二是居民中长贷同比持续少增，反映房地产市场仍然较为低迷，居民购房意愿依旧疲软，后续稳地产政策仍需加码发力，上周郑州发文解读“保交楼”专项行动，要求在 10 月 6日前实现郑州全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工，各地政府不断出台房地产边际放松政策，后续或将提振市场信心，推动居民购房需求。

从货币供应来看，社融增速与 M2 增速剪刀差持续扩大，表明资金仍淤积在金融系统，未流向实体经济领域，宽货币向宽信用传导不畅。

财信证券认为，8 月金融数据显示，“宽信用”逻辑的支撑尚不稳固，后续仍需关注稳增长政策和地产政策的落实和显效，短期来看，货币宽松的总基调和经济修复基础不牢固的逻辑对债市有所支撑，但后续还是要关注资金面和基本面的边际变化。

据招商证券研报，今年以来，特别是二季度开始，政策高层通过打开首套房按揭贷款利率下限、5月单独引导5年期LPR利率15BP等手段，不断引导按揭贷款利率下行，以期更好地满足房地产市场的合理需求。从数据上看，按揭贷款利率二季度单季度下降87BP，降幅较大。8月央行再次通过非对称的方式，将5年期LPR下调15BP，预计按揭贷款利率将进一步走低，房地产销售或将有积极变化。

除此之外，近期随着各地“保交楼”政策的推进，房地产市场预期有望恢复平稳。目前出台的纾困政策旨在通过专项借款撬动、金融机构贷款跟进，支持已售逾期难以交付的住宅项目建设交付，这些都会使得房地产行业的信贷需求有所恢复。如果房地产市场融资需求在接下来的一段时间内回暖，其对于年内社融将贡献重要支撑力量。

本轮房地产超额行情能持续多久，又会如何演绎？

安信证券分析称，从年初至今房地产超额行情复盘来看，房地产超额行情的持续性在于两点：1、配套支持和宽松政策是否接连出台；2、居民中长贷是否出现改善（或者房地产基本面数据，8 月两者均未出现明显改善）。一个值得注意的重要交易信号是北向资金是否持续流入房地产。

第一轮 3 月中旬至 4月初，地产行业大涨 32%（持续 14 个交易日），后期由于地产数据并没有如期改善，市场预期的降息没有到来，随后在疫情冲击下，5-6 月地产行业又跌回 3 月的水平。第二轮 6 月中旬至 6 月底，30 城商品房销售数据大幅上升，市场开始交易复苏预期，地产行业上涨 9.7%（持续 13 个交易日）。行情结束的原因同样是需求修复不及预期，商品房销售在 6 月脉冲式上行后很快回落，居民端加杠杆意愿依然较低。

从更长远的视角来看，对于历史上四轮房地产大幅超额行情复盘中，我们得到五点重要启示。其中，一般而言，在经历第一波政策预期上涨后，房地产行情超额最明显的阶段在于基本面拐点（拐点包括降幅持续收窄）的时期。同时，房地产基本面数据验证（以销售数据评估）对于房地产超额行情持续性至关重要，行情持续周期从基本面持续改善阶段到政策收紧信号之间。风格层面，政策面对于“需求端牵引”是积极务实的，但尚不足以扭转流动性逻辑，我们维持大盘价值超跌反弹，但高成长中小盘中期占优格局难言结束。

中信证券表示，各地政策继续落地，除了降低首付比例要求，渐进放宽限购之外，按揭贷款利率中枢也有望持续下降。我们认为，现在起到年底，市场仍有震荡，不存在所谓“金九银十”，但核心城市房价需求总体有韧性，一二线城市稳定去化仍有把握。

房地产企业信用大分化的背景之下，决定房地产企业前景的，首先是其信用（表现为债券收益率），其次是拿地力度和开发能力。物业管理公司普遍和地产公司共享品牌，并存在交付和服务合同等关系。物业管理行业更具规模经济。